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海勃湾区国有土地上房屋征收补偿方案

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来硕拆迁律师 发表于 2019-7-2 18:10 | 显示全部楼层 |阅读模式
来硕拆迁律师
2019-7-2 18:10 141 0 看全部
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海勃湾区国有土地上房屋征收补偿方案
为加快城市转型升级,积极推进城市棚户区改造,提升棚户区居民宜居水平,切实保障房屋征收各方的合法权益,依据有关法律法规和有关文件精神,结合我区实际制定本方案。
  一、房屋征收目的、范围、依据
  (一)征收目的
  根据公共利益需要,区政府依照城乡规划法有关规定,组织实施的对危房集中、基础设施落后等旧城棚户区进行改建,改善人居环境和城市环境。
  (二)征收范围(略)
  (三)征收依据
  根据《中华人民共和国城乡规划法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔201177号)、《内蒙古自治区实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《内蒙古自治区国有土地上房屋征收与补偿条例》、内蒙古自治区人民政府办公厅《关于贯彻落实内蒙古自治区国有土地上房屋征收与补偿条例有关事宜的通知》(内政办发〔201615号)。
  二、房屋征收实施单位
  乌海市海勃湾区征拆局
  三、征收与补偿原则
  (一)遵循决策民主、程序正当、公平补偿、结果公开的原则;
  (二)遵循房地一体化的原则,房屋被依法征收补偿的,其基底面积不再重复计算补偿;
  (三)遵循房屋征收先补偿、后搬迁的原则,房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回。
  四、住宅房屋征收补偿
  (一)征收补偿方式
  被征收房屋的性质和面积以房屋权属证书标明的为准。被征收人可以选择货币补偿,可以选择产权调换,其中产权调换包括改建地段或者就近地段产权调换期房,也可选择异地购买存量商品房。
  (二)征收补偿标准
  1.货币补偿
  (1)被征收人选择货币补偿的,按照同等建筑面积、类似新建商品住宅市场价格予以补偿。征收房屋权属证书标明为住宅的房屋,按照受托的房地产价格评估机构评定的同等地段类似新建商品住宅市场价格,乘以被征收房屋产权登记簿标明的建筑面积计算货币补偿。
  (2)征收历史形成的未经产权登记的住宅房屋,先由有关部门对未经产权登记的住宅房屋进行合法性认定。认定为合法的,由受托的房地产评估机构评定其房屋的重置价,给予货币补偿。认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。
  (3)被征收房屋附着物、构筑物和房屋装饰装修部分,由受托的房地产评估机构进行评估,给予货币补偿。
  (4)庭院补偿。被征收房屋的庭院面积为土地使用证与合法房屋建筑面积差。庭院按房屋征收决定发布时点被征收房屋所处地段相对应的乌海市住宅基准地价标准,给予货币补偿。超出土地使用证标明面积以外占用的土地面积,不予补偿。
  (5 征收依法以有偿出让、转让方式取得土地使用权的地上房屋时,土地使用权出让期限尚未到期的,凭借《土地出让合同书》,由受托的房地产评估机构依据该土地使用权的剩余年限所对应的现行市场价格进行评定土地使用权补偿估价,予以货币补偿。
  2.产权调换
  由于货币补偿与产权调换置换比例和补偿标准不同,选择产权调换的,必须做到产权应换尽换,除结算产权换尽后货币找零外,不得以任何方式兑现货币补偿。
  A.改建地段或者就近地段产权调换期房
  (1)征收持有房屋权属证的平房住宅,按照房屋权属证书所标明的建筑面积,以“征11.3”在改建地段或者就近集中回迁地段置换高层住宅(不含楼层差价,下同),在其国有土地使用证载明的用地范围内,建筑檐高达到2.2米(含2.2米)以上的未经产权登记的合法房屋(认定为违法建筑和超期临时建筑除外),按照建筑面积“征11”置换同地段高层住宅。征收范围内的单体小二楼,比照征收平房住宅进行产权调换
  (2)征收历史形成的未经产权登记的平房住宅,先由有关部门对未经产权登记的住宅房屋进行合法性认定。认定为合法的,主房一体建成的比照征收上述持有房屋权属证的平房住宅进行产权调换;主房不是一体建成的,后期加建部分建筑面积(认定为违法建筑和超期临时建筑除外)按照附属房屋“征11”置换同地段高层住宅。
  (3)计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。被征收人产权可调换房屋的最后剩余面积,达到或超过同地段可选房源单套房屋面积50%以上的,方可调换最后一套房屋,当该套调换房屋面积大于可置换房屋剩余面积时,在20平方米(含)以内按房屋市场优惠价结算差价,超出20平方米以外部分,按同等地段类似新建商品住宅市场价格结算差价。当可置换房屋剩余面积不足调换同地段可选房源最后一套房屋时,剩余面积按调换房屋市场优惠价予以货币补偿。调换房屋市场优惠价按照同等地段类似商品住宅市场价格的75%来确定。
  (4)被征收房屋檐高达不到2.2米的房屋、借墙搭顶等不具备房屋完全使用功能的房屋,以及在庭院上方搭建的阳光棚、屋顶上的阁楼等,全部比照构筑物予以评估作价补偿,不予产权调换。
  (5)被征收房屋附着物、构筑物和房屋装饰装修部分补偿,庭院补偿,未到期出让土地使用权收益补偿,均按上述货币补偿标准执行,可以抵顶产权调换房屋应交房屋余款。
  (6)用于产权调换的房屋,应按照不低于国家绿色建筑最低标准进行设计和建设。安置住房应当按照全装修技术标准进行装修。
  B.异地购买存量商品房
  (1)被征收人选择购买存量商品房安置的,按上述在改建地段或者就近地段产权调换期房的置换比例、补偿标准和被征收房屋位置类似新建商品住宅市场价格,计算出被征收房屋价值,等值购买其选择的异地存量商品房。
  (2)被征收人自签订征收协议并交房搬迁之月起12个月内,在市住建委统一搭建的服务平台上或区政府集中采购、委托代建的房源中自主选择购买存量商品房。
  (3)凭购房合同等有效购房凭证,结算房屋征收补偿款,所购房屋总价款不得低于房屋征收补偿款的90%,房款由征收部门直接支付服务平台或房屋销售方。被征收房屋补偿总额如低于所购存量房总价款的,不足部分由被征收人向服务平台或房屋销售方补齐;被征收房屋补偿总额如高于所购存量房总价款的,高出部分由征收部门直接支付被征收人。选择异地购买存量商品房方式安置的,不享受上述购买高于应置换面积结算差价的市场优惠价政策。
  (4)如约定的签约搬迁后12个月内,被征收人仍没有选择异地购买存量商品房,房屋征收实施部门与被征收人签约的协议废止,需重新按货币补偿方式或按在改建地段或者就近集中回迁地段置换期房的方式,进行二次签约。
  (5)异地购买的存量商品房,房屋原则上应为全装修技术标准,如购买的是毛坯房的,应予按普通装修标准给被征收人结清装修费用。
  五、非住宅房屋征收补偿
  (一)货币补偿
  房屋权属证载明被征收房屋的性质为工业、商业、行政办公、生产加工等非住宅类房屋的,由受托的房地产价格评估机构根据被征收房屋所处区位、用途、收益等因素,评估同等地段不同性质房地产价格,予以货币补偿。
  (二)产权调换
  根据受托的房地产价格评估机构对被征收非住宅房屋和新建或拟建的非住宅房屋双向进行评估或预评估,分别计算出被征收房屋补偿金额和所调换房屋的价格,征收房屋当事人双方结清被征收房屋与用于产权调换房屋的差价款。
  1.征收临街(路)产权性质为商业房屋(不含住改商房屋)的,在同一地段进行产权调换房屋,按“征11”调换商业房屋。
  2.征收工业、生产加工、仓储等非住宅房屋,被征收人同意异地安置的,具备条件的可以采取异地迁建至加工业园区,由被征收人自行迁建。
  3.征收行政事业单位办公用房,比照市政府《关于加强市直行政事业单位在城区改造开发中拆迁房屋建筑物管理的通知》(乌海政发〔200638号)文件规定执行。征收个人办公用房,既可以据实评估补偿,也可以比照个人住宅进行补偿。
  六、搬迁费、临时安置费、停产停业损失等补助
  (一)搬迁补偿
  住宅房屋搬迁费,以房屋权属证为单位,每户给予搬迁费2000元。
  非住宅房屋搬迁费、设备拆装费等,由受托的房地产价格评估机构评定。
  (二)临时安置补偿
  被征收人选择住宅产权调换的方可给予临时安置补偿。住宅房屋选择产权调换的,从被征收人搬迁交房之月起至房屋征收合同约定的回迁安置之月止,以被征收房屋产权证为单位,按所征收房屋建筑面积(违法建筑、临时建筑面积除外)计算,给予每户每月8/平方米的临时安置费,不足800/月的补足800/月。
  被征收人选择购买存量商品房安置的,自搬迁并交房之月起,一次性给予12个月的临时安置补偿。
  (三)非住宅房屋停产停业损失补偿
  征收非住宅房屋造成停产停业损失的,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素给予补偿。补偿标准按被征收房屋价值的百分之三执行。
  被征收人认为其停产停业损失超过依照前款规定计算的补偿费的,应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的效益、纳税凭证、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当与被征收人共同委托依法设立的评估机构对停产停业损失进行评估,并按照评估结果支付补偿费。
  七、过渡方式和过渡期限
  (一)过渡方式:被征收人自行过渡。
  (二)过渡期限:根据各项目实际情况确定,一般为36个月。
  八、签约期限及奖励
  (一)签约期限
  自征收决定公告之日起一个月内。
  (二)奖励
  在签约期限内达成补偿协议,且搬迁完毕并交接房屋的给予以下奖励。
  1.征收住宅奖励
  被征收人在奖励期内签约的,每户一次性给予奖励2万元。
  2.整栋搬迁连带奖励
  为促进整体搬迁,设立整栋搬迁连带奖励。被征收的平房住宅,以门牌号标注的房栋为单位,以此栋房屋在规定的奖励期被征收户全部签约并搬迁的,每户给予奖励3000元。若有一户(含)以上没有签约并搬迁的,此栋房屋其他已签约搬迁的被征收户均不得享受该奖励。
  3.临街住宅签约奖励
  ①临街(路)的住宅房屋,奖励期内签约并搬迁交房的,在货币补偿总额的基础上增加25%的补偿。
  ②临街(路)住宅改成经营性用房使用的,并已依法取得营业执照且实际连续经营两年以上的(简称临街(路)住改商房屋,下同),房屋按住宅性质评估;以征收单位在项目启动初期入户摸底时记载登记的实际经营情况为主要依据,因拆迁突击经营的不予补偿;对实际用于经营的部分可以给予一次性停产停业损失补偿;批准合法经营住宅部分面积认定不清的,最高不超过住宅面积的40%;停产停业损失按12个月计算补偿。
  ③临街(路)住改商房屋选择货币化安置的,12个月内购买商业房屋的,可以按实际经营面积认定商业房屋面积给予评估补偿,但认定面积最高不超过总建筑面积的40%
  4.购买存量商品房奖励
  选择购买存量商品房安置的,除享受上述奖励之外,还可享受市住建委关于购买存量商品房的奖励和其他优惠政策。
  5.征收非住宅奖励
  征收商业、办公、仓储、生产加工营业房屋(不含住改商房屋),以被征收房屋补偿(不含搬迁、临时过渡安置、奖励等,下同)金额的3%给予奖励,每个权属证最高不得超过10万元,奖励不足3万元的补足至3万元。
  九、征收住宅房屋保障政策
  (一)住宅房屋征收实行最低补偿标准。以房屋权属证为单位,非分户、析产的被征收住宅房屋,建筑面积低于50平方米,且在本市区域内只有该套住房的,产权调换面积不得低于55平方米,55平方米以内不找差价;选择货币补偿的,最低补偿金额不得低于房地产价格评估机构确定的同等地段类似新建商品住宅市场价格平均售价购买55平方米住宅的金额。最低补偿实行公示制度。
  (二)征收残疾人的房屋,按照《关于落实〈乌海市委、市政府关于促进残疾人事业发展的实施意见〉残疾人征地拆迁补贴实施细则》(乌残联〔201029号)文件规定执行。
  (三)征收持有最低生活保障证(卡)的,每户被征收人可享受2000元搬迁补贴。
  十、违法建筑认定、处置
  依据《乌海市人民政府关于禁止在规划控制区域内进行建设活动的通告》(〔2008〕第1号)文件精神,以距离发布该通告后最近时段拍摄的航拍影像图为依据,由行政执法部门对征收范围内的建筑物进行调查、认定。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑物,给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准时限的临时建筑物,不予补偿。在房屋征收签约期限内,自行拆除违法建筑和超过批准时限的临时建筑物的,每平方米给予补助拆除工费500元。
  十一、当事人的权利及义务
  (一)房屋征收实行先补偿、后搬迁,房屋征收人对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
  (二)房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的区人民政府,按征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。
  被征收人如对房屋征收决定、补偿决定不服的,可以在法定期限内依法申请行政复议,或在法定期限内依法提起行政诉讼。
  (三)被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内不予搬迁且经依法书面催告仍不搬迁的,由区人民政府依法申请人民法院强制执行。

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